קניית בית בישראל יכולה להיות מלחיצה גם ברגעים הטובים ביותר. קניית בית חדש ישירות מקבלן יכולה בהחלט להעלות את רמת החרדה שלכם עוד יותר. אם אתם יודעים אילו שאלות לשאול, אתם יכולים לצפות כל בעיה ולפתור אותה לפני שכאב הראש הקטן יהפוך למיגרנה משמעותית.
שאלה 1: האם אלה התוכניות הסופיות?
ככל הנראה התשובה תהיה לא, אלא אם כן אלה התוכניות המצורפות לחוזה שעליו אתם חותמים. לאורך הדרך תוכניות יכולות להשתנות והתוכניות שאתם רואים כשאתם מחליטים אם ניתן לקנות או לא, עשויות להשתנות עד לחתימת החוזה.
אם אתם חותמים על החוזה לפני הוצאת היתר הבנייה, התוכניות עשויות להשתנות בהמשך מכיוון שלעירייה המקומית יתכנו דרישות שמאלצות את הקבלן לשנות את התוכניות על מנת לקבל את היתר הבנייה. בדרך כלל, החוזה מאפשר לרוכש לבטל את החוזה במידה והתוכניות הסופיות יהיו שונות מהותית לאחר מתן היתר הבנייה.
מרבית החוזים לפני הבנייה כוללים סעיפים המאפשרים לחברת הבנייה לבצע שינויים במקומות אחרים בפרויקט. החוק מאפשר לחברת הבנייה לבצע סטיות קטנות מהתכניות וכמויות הפריטים בדירה.
שאלה 2: האם אוכל לשנות את החוזה בכל דרך שהיא?
התשובה היא כמעט כן. לעיתים קרובות יש מקום למשא ומתן על סעיפים שונים בחוזה ועורך הדין שלכם לענייני נדל"ן יכול לעזור לכם לנהל משא ומתן על התנאים הטובים ביותר למצבכם.
וודאו כי הסעיפים הבאים מקובלים עליכם: המחיר, לו"ז התשלומים, המועד שבו מתחייבת חברת הבנייה למסור את הדירה ואת הסיבות לאיחור, אופן ההגנה על כספכם, האחריות של החברה לפגמים, רישום זכויות, מפרט הדירה והתוכניות.
שאלה 3: האם הכסף שלי מוגן אם אני נתקל בקשיים כלכליים?
אף אחד לא אוהב לחשוב על סוג זה של סיטואציה, אך הדברים אכן קורים מדי פעם. ההגנה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית שבה הבנק מבטיח את השקעתכם בפרויקט הבניין עד שתקבלו את מפתחות הדירה או הבית. אפשרויות אחרות כוללות פוליסת ביטוח שנלקחה על ידי הקבלן ולוח זמנים לתשלומים המאפשר לבצע אותם רק כאשר הושגו שלבים מוסכמים מראש בבנייה.
ברוב המקרים, פרויקטים מקבלים גיבוי כספי על ידי בנק. הכסף שאתם משלמים מופקד בחשבון נאמנות וניתנת לכם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח המגנה על הכסף שלכם. הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח צריכות להישאר בתוקף עד שתשתלטו על הדירה וזכויותיכם יירשמו.
שימו לב שאתם לא מעבירים את כל כספי המשכנתא שלכם בפעם אחת, אלא מעבירים אותם בשלבים במקרה של בנייה.
אם מדובר במשכנתא לדירה ראשונה יש לבדוק את הדברים ביתר תשומת לב.
שאלה 4: מה קורה אם יש ליקויים בבנייה?
חברת הבנייה מחויבת כחוק למסור את הדירה או הבית ללא כל חסרונות. אם משהו לקוי, או שאינו תואם את המפרט בחוזה, הקבלן אחראי לתיקון הבעיה. תהיה לכם הזדמנות לבדוק את הדירה לפני שתשתלטו עליה. יחד עם נציג החברה, עליכם להכין פרוטוקול המורכב מרשימת התיקונים הנדרשים. אתם מכוסים גם אם מתגלות תקלות במועד מאוחר יותר שלא ניתן היה לראות בעת עריכת הפרוטוקול. דוגמה טיפוסית תהיה רטיבות, דבר שלא מובן מאליו רק לאחר גשמי החורף. בנוסף, חוק מקרקעין ישראלי מחייב תקופות אחריות להיבטים שונים של הבנייה.
אם אתם מוצאים ליקויים בדירה לאחר שקיבלתם אותה עליכם להודיע לחברת הבנייה תוך פרק זמן סביר ולתת להם סיכוי לתקן את הליקוי. אם חברת הבנייה לא תצליח לעשות זאת, יש לכם זכאות לתביעה משפטית.
שאלה 5: מתי הדירה נרשמת על שמי?
כמעט בכל מקרה, הבניין מסתיים לפני שניתן יהיה לרשום את הבעלות על הנכס. על עורך הדין של הקבלן לרשום את הפרויקט, את בניין הדירות או את הבית ואת הדירה הספציפית בטאבו. ניתן לעשות זאת רק לאחר שהסוכנויות הלאומיות המתאימות סיימו את אחריותן (מיפוי הקרקעות, הוצאת צווי בית משפט, הגשת תוכניות ארכיטקטוניות וכו') וכל התהליך אורך בדרך כלל מספר שנים. מסיבה זו, זכויות הבעלים נרשמות באופן זמני עד לאישור הרישום הקבוע. רישום זמני זה מתרחש בספרי החברה או אצל עורך הדין של החברה וברשות מקרקעי ישראל אם הקרקע הינה בבעלות ממשלתית.
חשוב להבין שרוב האדמות בישראל (כ-90%) הן בבעלות הממשלה ומנוהלות על ידי סוכנות ממשלתית הנקראת רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל). ניתנת לכם חכירה לטווח ארוך למשך 49 שנים או 99 שנים. "שכר הדירה" משולם מראש לכל 49 או 99 השנים. בתום תקופת החכירה, חוזה השכירות מחודש על ידי הממשלה, אם כי תמורת תשלום. זה לא מונע מכם לקנות, למכור או לשעבד את הדירה.
שאלה 6: האם ניתן לעלות על מחיר הנכס?
לרוע המזל זה כמעט ולא אפשרי. כל מחירי הדירות כפי שהם מופיעים בחוזי בניה צמודים לדולר ארה"ב, למדד המחירים לצרכן הישראלי או למדד הבנייה.
בתקופות שבהן יש פיחות בדולר, חברות בנייה בדרך כלל בוחרות לקשור את המחיר לאינדקס הבניין או למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שאם המדד יעלה, מחיר החלק שלא שולם במחיר יעלה באופן יחסי.
ישנן דרכים למזער זאת על ידי תכנון לוח הזמנים לתשלומים בזהירות. לדוגמה, ידוע שמדד הבניין עולה יותר בקיץ מאשר בחורף. לכן, לעתים קרובות תוכלו לחסוך כסף על ידי ביצוע תשלומים לפני תחילת הקיץ.
שאלה 7: האם חברת הבנייה צריכה למסור את הדירה בזמן?
לכל חוזה יש תאריך שבו יש למסור את הדירה לרוכש. עם זאת, כל חוזי הבנייה המוקדמת מאפשרים לחברת הבנייה לעכב את השלמת הדירה מסיבות שונות כמו מלחמה, ימים רבים של מזג אוויר גרוע, מחסור בעובדים או בחומרים וכו'. רוב החוזים מאפשרים לחברת הבנייה לאחר עד 3 חודשים ללא שום סיבה, וזה בנוסף לאיחור מכל אחת מהסיבות לעיל. אם אחרי כל האמור לעיל, חברת הבנייה עדיין מאחרת למסור את הדירה אז נקבע פיצוי בגובה שכר דירה חודשי. חשוב לוודא שהסכום הזה הוא הוגן.
שאלה 8: האם אוכל לבצע שינויים בדירה?
למרות שרוב החברות מעדיפות רק לבנות את הדירה המקורית, הן אכן מאפשרות לכם לבצע שינויים. עם זאת, לעיתים קרובות שינויים אלה יחויבו בהוצאות נוספות. בנוסף לשינויים, תוכלו גם לשדרג את החומרים המשמשים לבנייה, כמו אריחי קרמיקה, ארונות מטבח וכו'. חשוב לציין האם חברת הבנייה (בחוזה) פוטרת את עצמה מאחריות לשינויים אלה או לעבודות נוספות.